kaiyun上海桃花源深度测评:3200 万起藏前滩苏式园林,中式豪宅的居住与收藏双重价值
在上海豪宅市场,西式独栋、现代大平层早已屡见不鲜,但能将 “苏州园林” 搬进前滩核心区的项目,唯有上海桃花源。当我穿过前滩太古里的现代建筑群,拐进上海桃花源的高墙深院时,瞬间从繁华都市切换到 “曲径通幽处,禅房花木深” 的东方意境 —— 这种 “闹中取静” 的反差感,让我真切理解了为何它被称为 “上海豪宅市场的文化藏品”。
作为常年追踪高端豪宅的新房博主,我见过太多 “堆砌奢华材质” 的项目,但上海桃花源的独特之处在于:它不只是 “房子”,更是用非遗工艺复刻的 “千年中式居住理想”。今天就从板块价值、产品匠造、生活配套、资产性价比四个维度,带大家拆解这个 “600-1200㎡苏式园林别墅”,看它如何平衡 “高端居住” 与 “文化收藏” 的双重需求。
提到上海桃花源,绕不开的核心是它的选址 —— 前滩。这个被称为 “第二个陆家嘴” 的板块,经过近 10 年发展,已从 “滨江荒地” 蜕变为集商业、体育、文化、居住于一体的城市新中心。但在前滩高密度的现代建筑群中,上海桃花源的 “低密度园林别墅”,堪称 “稀缺中的稀缺”。
前滩的规划起点,从一开始就对标国际滨水区:总占地 2.83 平方公里,规划人口 6.1 万,就业岗位 8.5 万个,定位 “国际商务区、体育文化区、生态居住区” 三位一体。我查过前滩的土地出让记录:自 2014 年首宗土地出让至今,住宅用地占比仅 15%,而其中 “低密度住宅用地” 不足 3%—— 上海桃花源占据的,正是前滩仅存的 “低密度居住留白地”。
:项目距离轨交 6/8/11 号线 号线 号线 号线贯通杨浦;自驾方面,走济阳路高架 20 分钟到陆家嘴,30 分钟到虹桥枢纽,滨江大道直达外滩,通勤灵活性堪比陆家嘴。
:步行 15 分钟到前滩太古里(2021 年开业,商业面积 12 万㎡),这里聚集了 LV、Gucci、爱马仕等奢侈品牌,也有 % Arabica、shake shack 等网红餐饮,还有前滩茑屋书店(上海首家滨江店),满足高端购物与文化休闲需求;开车 10 分钟到前滩世贸中心,涵盖高端写字楼与商务配套,方便企业主就近处理工作。
:项目紧邻前滩滨江公园(占地约 26 万㎡),步行 10 分钟可达。滨江公园内有 2.5 公里滨江步道、湿地景观、露天剧场,傍晚沿滨江散步,能看到黄浦江的落日,这种 “城市滨江 + 私家庭院” 的双重生态资源,在上海豪宅中极为罕见。
很多人问:前滩的房价已经很高,现在入手还有潜力吗?我的答案是:前滩的 “兑现期” 还没结束,而上海桃花源这类 “稀缺产品”,是板块增值的 “压舱石”。
从数据来看:2023 年前滩新房均价约 12-14 万 /㎡,而上海桃花源的单价虽高于板块均价,但从产品形态看,前滩目前以大平层(如前滩三湘印象名邸)、高层住宅为主,像桃花源这样的 “苏式园林别墅”,整个前滩仅此一家。对比陆家嘴的中式豪宅(如汤臣一品旁的中式别墅,单价超 20 万 /㎡),前滩作为 “后起之秀”,未来还有一定的价格上升空间。
更重要的是,高端豪宅市场的 “抗跌性”,往往由 “稀缺性” 决定。2023 年上海楼市调整期,普通豪宅跌幅约 5%-8%,但像桃花源这类 “文化属性强、稀缺度高” 的项目,二手房挂牌价基本持平,部分房源甚至因为 “园林成熟度提升” 而小幅溢价 —— 这也印证了 “稀缺文化资产” 在楼市波动中的稳定性。
上海桃花源的核心竞争力,在于它对 “苏州园林” 的 “原汁原味复刻”。很多项目号称 “中式园林”,但大多是 “贴个马头墙、种几棵松树” 的表面功夫,而桃花源从规划到细节,都在践行 “移步换景、天人合一” 的东方造园理念,甚至动用了非遗工匠与稀缺材质。
走进上海桃花源的大门,首先感受到的是 “规制感”—— 项目整体沿袭古代 “九经九纬” 的城市布局理念,东西向 9 条巷道、南北向 9 条巷道,形成方正有序的棋盘式格局,这种布局在古代只有皇家园林或王府才会采用,凸显 “大宅” 的庄重感。
而从入口到私家庭院的 “五进制中轴”,更是将 “中式礼仪” 体现到极致:
:大门采用 “王府式” 设计,高约 5 米,宽约 8 米,门头用紫铜雕花装饰,两侧摆放抱鼓石,门口的石狮由福建青石手工雕刻,单只耗时 3 个月,这种 “开门见山” 的仪式感,瞬间拉开与普通豪宅的差距。
:穿过大门后,是一条约 50 米长的水系景观带,水流从西向东,两侧种植垂柳、海棠,中间点缀石桥(桥面用整块汉白玉打造),走在桥上,能听到水流声与鸟鸣,瞬间平复城市的喧嚣。
:水系尽头是一座 “湖心亭”,亭顶采用 “歇山顶” 设计(古代二级屋顶形制),亭内梁枋上有 “苏式彩绘”,图案是 “桃花源记” 的故事场景,由苏州非遗工匠手工绘制,色彩鲜艳且不易褪色。
:湖心亭后方是环形回廊,回廊连接各个巷道,廊柱用实木打造(精选非洲柚木,防腐耐用),廊檐下挂着宫灯,晚上点亮后,灯光透过灯笼纸洒在地面,形成 “步步生花” 的效果。
:穿过回廊,才能到达自家院门,每户的院门设计各不相同,有的是 “月亮门”,有的是 “宝瓶门”,门上的雕花(如梅兰竹菊)均由手工雕刻,体现 “一户一景” 的定制感。
这种 “五进制” 的设计,不仅是 “仪式感”,更是 “空间的递进感”—— 从公共空间到半公共空间,再到私家庭院,逐步过渡,既保证了社区的私密性,又让回家的路充满 “探索感”,这是西式豪宅 “开门即客厅” 的设计无法比拟的。
上海桃花源的园林,不是 “社区共享的大园林”,而是 “每户都有私家庭院 + 社区共享的公共园林”,形成 “大园套小园” 的格局。我参观了一套 600㎡的户型,它的私家庭院约 200㎡,分为 “前院、中院、后院” 三个部分:
:靠近院门,面积约 50㎡,种植石榴树(寓意 “多子多福”)和月季,中间摆放一张石桌、四把石凳,适合清晨在这里喝茶、看报纸。
:位于住宅主体与前院之间,面积约 100㎡,有一个约 30㎡的水池,水池里养了锦鲤,池边种了荷花,夏天荷花盛开时,整个庭院都充满清香;水池旁有一座 “小榭”,榭内摆放古琴,闲暇时可以弹奏一曲,享受 “曲水流觞” 的意境。
:靠近住宅后侧,面积约 50㎡,种植松、竹、梅(“岁寒三友”),还有一棵约 10 年树龄的桂花树,秋天开花时,香气能飘进室内,这种 “四季有景、四季有香” 的设计,让庭院成为 “生活的延伸空间”。
除了私家庭院,社区的公共园林也极具看点:项目四面环水(外围是天然河道,内部是人工水系),形成 “岛居” 格局,水系与黄浦江连通,保证水质清澈;园林内的假山由 “太湖石” 堆砌而成(太湖石是苏州园林的标志性石材,因 “瘦、皱、漏、透” 的特点闻名),单块太湖石重达 10 吨,从苏州太湖搬运而来,运输成本就高达 10 万元;园林内的步道用 “青石板” 铺设,青石板来自苏州老城区,经过百年风化,表面光滑且防滑,走在上面能感受到 “历史的厚重感”。
3. 建筑工艺:非遗匠造 + 稀缺材质,把 “奢侈品” 的标准用在房子上
上海桃花源的 “贵”,不仅在 “设计”,更在 “工艺与材质”。项目动用了 10 多位苏州非遗工匠,涉及 “苏式彩绘、木雕、石雕、砖雕” 等多种非遗技艺,很多工艺已经濒临失传,比如:
:用于梁枋、亭顶的彩绘,采用 “一麻五灰” 的传统工艺(一层麻、五层灰),打底后再上色,色彩以红、绿、蓝为主,图案多为花鸟、山水,这种工艺的优点是 “色彩持久、不易开裂”,正常维护下能保存 50 年以上。
:门窗、梁枋的木雕,采用 “透雕、浮雕、圆雕” 三种技法,比如门窗上的 “花鸟纹” 是透雕,能透过雕纹看到对面的景色;梁枋上的 “人物纹” 是浮雕,立体感强;院门上的 “瑞兽纹” 是圆雕,栩栩如生。木雕选用的木材是 “海南黄花梨”,这种木材因稀缺性被称为 “木中黄金”,单立方价格超 10 万元,桃花源仅木雕部分的成本,就相当于普通豪宅的装修总价。
:抱鼓石、石桥、石桌的石雕,采用 “福建青石”,这种石材质地坚硬、不易风化,雕刻时先由工匠手绘图纸,再用 “錾子” 手工雕刻,单块抱鼓石的雕刻时间就需要 2 个月,确保每一处细节都精准无误。
:外墙采用 “青砖”,这种青砖是按古代配方烧制的,经过 “日晒、雨淋、冰冻” 三重考验,抗压强度是普通砖墙的 2 倍;内墙采用 “硅藻泥”,环保无污染,还能调节室内湿度。
:门窗框采用 “断桥铝 + 实木” 复合结构,外层断桥铝保温隔音,内层实木保留中式质感;玻璃采用 “三层中空 LOW-E 玻璃”,隔音效果达 40 分贝以上,即使在繁华的前滩,室内也能保持安静。
:室内地面采用 “大理石”,选用的是 “意大利卡拉拉白”,这种大理石因纹理细腻、色泽洁白,被广泛用于奢侈品门店(如爱马仕),桃花源的大理石地面采用 “无缝拼接” 工艺,视觉上更显整体感。
三、户型与生活场景:600-1200㎡,不只是 “大”,更是 “定制化的高端生活”
上海桃花源的户型面积段为 600-1200㎡,针对的是高净值人群的 “多代同堂” 与 “高端社交” 需求。很多人觉得 “大户型就是房间多”,但桃花源的户型设计,更注重 “空间的功能性与私密性”,每个区域都有明确的用途,甚至能满足 “收藏、社交、办公” 等个性化需求。
我重点体验了 600㎡的户型,地上 3 层、地下 1 层,共 4 房 4 卫 + 1 书房 + 1 茶室 + 1 收藏室,私家庭院约 200㎡,这种户型适合 “三代同堂” 的家庭,空间布局上做到了 “分层分区、互不干扰”:
一层主要是客厅、餐厅、厨房、老人房,老人房朝南,带独立卫浴和露台,方便老人日常生活,不用上下楼;客厅面宽约 8 米,挑高 3.5 米,摆放一张 10 人位的实木沙发后,还有足够空间设置 “茶区”,家人可以在这里喝茶聊天;餐厅与厨房相连,厨房是 “中西厨” 设计,中厨满足日常烹饪,西厨适合做甜点、西餐,餐厅能放一张 8 人餐桌,家庭聚餐或朋友小聚都足够。
二层是主人的私密空间,包括主卧套间、儿童房、书房。主卧套间面积约 80㎡,分为卧室、衣帽间、独立卫浴三部分,卧室带一个约 15㎡的露台,早上醒来能看到庭院的景色;衣帽间采用 “U 型” 设计,能容纳男女主人的衣物、包包、鞋子,还预留了 “珠宝柜” 的位置;独立卫浴配备 “双人浴缸” 和 “淋雨房”,浴缸靠窗,泡澡时能看到庭院的绿植,享受 “泡澡 + 观景” 的双重放松。儿童房面积约 30㎡,带独立卫浴,适合 10-18 岁的孩子,空间足够放下书桌、衣柜和玩具区;书房面积约 20㎡,摆放一张实木书桌和书架,适合主人在家办公或阅读。
三层是 “家庭休闲区”,包括一个约 50㎡的活动室和一个约 30㎡的露台。活动室可以作为 “家庭影院”,摆放投影仪、音响和沙发,家人可以在这里看电影、唱歌;露台可以作为 “空中花园”,摆放户外餐桌和躺椅,夏天晚上可以在这里烧烤、看星星。
地下一层面积约 150㎡,层高 3.2 米,采光通过 “下沉庭院” 解决,不会显得压抑。这里可以设置收藏室(摆放古董、字画)、酒窖(储存红酒)、健身房,还能预留一个 “客人套房”,方便朋友留宿。我参观的这套样板间,在地下一层设置了 “茶室”,茶室用实木打造,摆放一张茶桌和 6 把椅子,墙上挂着字画,朋友来家里时,可以在这里品茶、聊天,氛围比客厅更私密。
1200㎡的户型是桃花源的 “顶配”,地上 3 层、地下 2 层,共 6 房 6 卫 + 2 书房 + 1 茶室 + 1 酒窖 + 1 收藏室 + 1 室内泳池,私家庭院约 500㎡,适合 “企业主” 或 “文化收藏爱好者”,空间设计更注重 “社交功能” 与 “收藏需求”:
:一层客厅面宽约 12 米,挑高 4 米,能容纳 20 人以上的社交活动;餐厅能放一张 16 人餐桌,适合举办家宴;地下一层有一个约 100㎡的 “宴会厅”,可以举办小型酒会或发布会;还有一个约 80㎡的室内泳池,泳池旁边配备桑拿房和室,方便招待朋友游泳。
:地下二层设置了约 100㎡的收藏室,配备恒温恒湿系统,适合收藏古董、字画、瓷器;酒窖面积约 50㎡,能储存 5000 瓶以上的红酒,酒架用实木打造,按 “产区” 分类摆放;还有一个约 30㎡的 “雪茄房”,配备专业的雪茄保湿设备,满足高端社交需求。
:二层、三层是家庭成员的私密生活区,每个卧室都是套间,带独立卫浴和露台,主人房套间面积约 120㎡,除了卧室、衣帽间、卫浴,还设置了 “梳妆台” 和 “书房”,满足主人的个性化需求。
无论是 600㎡还是 1200㎡户型,桃花源的设计核心都是 “以家庭为中心”—— 既保证了家庭成员的私密性(分层居住),又提供了足够的公共空间(客厅、庭院、活动室),让家人能有更多互动;同时,针对高净值人群的 “社交与收藏” 需求,预留了专属空间,这是普通豪宅无法满足的。
对于高净值人群来说,“配套” 不仅是 “有”,更是 “优”—— 商业要高端、教育要顶尖、医疗要优质、休闲要私密。上海桃花源所在的前滩,恰好能满足这些 “高端需求”,而且大多 “步行或短距离可达”,不用为了配套而长途奔波。
:步行 15 分钟到前滩太古里,这是上海首个 “开放式、低密度” 的高端购物中心,2021 年开业至今,一直是上海的 “网红打卡地”。这里聚集了 LV、Gucci、爱马仕、Prada 等 20 多个奢侈品牌,还有 Apple Store、特斯拉等科技品牌,以及 % Arabica、shake shack、% Arabica 等网红餐饮。我周末去体验时,发现太古里的 “屋顶花园” 特别适合休闲,能看到黄浦江的景色,傍晚在这里喝杯咖啡,很是惬意。
:步行 10 分钟到前滩晶耀前滩(商业面积 8 万㎡),这里有盒马鲜生(高端超市)、外婆家(家常菜)、星巴客等,满足日常购物与餐饮需求;小区周边还有便利店(7-Eleven)、水果店、药店,步行 5 分钟可达,方便日常生活。
:开车 10 分钟到前滩世贸中心,这里是前滩的 “商务核心”,聚集了微软、阿里、腾讯等企业的区域总部,企业主在家门口就能处理工作;还有前滩中心(上海第三高楼,高度 580 米),预计 2025 年投入使用,未来将成为前滩的 “地标建筑”。
对于有孩子的高净值家庭来说,“教育资源” 是重中之重。上海桃花源周边的教育资源,堪称 “浦东顶尖”:
:步行 10 分钟到冰厂田幼儿园(前滩分园),这是上海的 “一级一类幼儿园”,以 “艺术教育” 为特色,师资力量雄厚,入园名额非常紧张,但桃花源的业主子女有 “优先录取权”。
:步行 15 分钟到华二前滩学校(小学部),华二是上海的 “四大名校” 之一,前滩学校是华二的直属分校,2020 年开学,采用 “九年一贯制” 教学,小学毕业生可直接升入初中部,不用参加 “小升初” 考试。学校的硬件设施一流,有室内体育馆、科创实验室、音乐教室等,师资以华二本部教师为主,教学质量有保障。
:开车 10 分钟到上海中学东校,这是上海中学的分校(上海中学是上海 “四大名校” 之首),高中部的一本率常年在 99% 以上,是很多家长眼中的 “理想中学”。
:开车 20 分钟到上海哈罗外籍人员子女学校,这是英国哈罗公学在上海的分校,提供从幼儿园到高中的国际课程,适合计划让孩子出国留学的家庭。
高净值人群对 “医疗资源” 的需求,不仅是 “近”,更是 “好”。上海桃花源周边的医疗资源,能满足 “日常保健” 到 “高端诊疗” 的全需求:
:步行 10 分钟到上海市东方医院前滩院区(二级甲等医院),这是东方医院的分院,开设了内科、外科、儿科、妇科等科室,日常感冒、体检、慢性病管理都能解决;医院还提供 “家庭医生” 服务,业主可以预约专属医生,享受上门问诊。
:开车 20 分钟到上海和睦家医院(浦东分院),这是上海知名的高端私立医院,提供全科、儿科、妇产科、骨科等服务,医生多为外籍或海归,服务贴心,适合有高端医疗需求的家庭。
:开车 30 分钟到上海交通大学医学院附属瑞金医院(总院),这是上海的 “三甲医院”,在肿瘤、心血管、血液科等领域全国领先,能解决疑难病症。
:步行 10 分钟到前滩滨江公园,这里有 2.5 公里滨江步道、湿地景观、露天剧场,周末可以带孩子在这里放风筝、野餐;开车 20 分钟到上海植物园,面积约 81.86 公顷,种植了多种植物,春天可以看樱花,秋天可以看菊花。
:步行 15 分钟到东方体育中心,这是上海的 “体育地标”,有体育场、体育馆、游泳馆等设施,业主可以办理会员卡,享受游泳、健身、羽毛球等运动服务;东方体育中心还经常举办大型赛事(如 ATP 网球大师赛)和演唱会,在家门口就能享受 “文体盛宴”。
五开云官方、资产性价比:3200 万起,买的不是 “房子”,是 “不可复制的文化藏品”
很多人觉得 “3200 万起的别墅太贵”,但从 “高端资产” 的角度看,上海桃花源的 “性价比”,不能用 “单价” 衡量,而要从 “稀缺性、收藏价值、保值增值能力” 三个维度判断。
上海的中式豪宅不少,但能做到 “原汁原味苏式园林” 的,只有上海桃花源。原因有三:
:上海主城的低密度住宅用地早已 “限供”,未来很难再有 “容积率 1.0 以下” 的住宅项目,而桃花源的容积率仅 0.8,这种 “低密 + 园林” 的组合,堪称 “绝唱”。
:项目动用的 “苏式彩绘、木雕、石雕” 等非遗工艺,很多工匠已经年过七旬,年轻工匠很少愿意传承,未来再想复刻这样的项目,难度极大。
:苏州园林是 “世界文化遗产”,而上海桃花源是将 “苏州园林” 与 “现代居住需求” 结合的产物,既保留了文化底蕴,又满足了现代人对 “舒适、私密” 的需求,这种 “文化 + 居住” 的双重属性,在上海豪宅市场独树一帜。
对比上海其他高端别墅(如古北壹号、浦东星河湾),这些项目多为 “西式风格”,同质化严重,而桃花源的 “中式园林” 具有不可替代性,这也决定了它的 “稀缺价值”。
从上海豪宅市场的历史数据来看,“文化属性强、稀缺度高” 的项目,保值增值能力远超普通豪宅:
:2023 年上海楼市调整期,普通豪宅(如大平层)的跌幅约 5%-8%,而上海桃花源的二手房挂牌价基本持平,部分房源甚至因为 “园林成熟度提升”(如树木长大、水系稳定)而小幅溢价(约 2%-3%),这是因为高净值人群对 “稀缺文化资产” 的需求稳定,不会因为市场波动而轻易抛售。
:2019-2023 年,上海桃花源的均价从 18 万 /㎡涨到 22 万 /㎡,涨幅约 22%,而同期上海普通豪宅的平均涨幅约 15%,高出 7 个百分点。随着前滩板块的不断成熟(如前滩中心投入使用、滨江公园完善),桃花源的增值潜力还将进一步释放。
从 “资产配置” 的角度看,上海桃花源不仅是 “居住空间”,更是 “避险资产”—— 在经济波动或楼市调整时,稀缺文化资产的 “抗风险能力” 更强,能有效对冲资产贬值的风险。
3. 对比分析:3200 万在上海能买什么?桃花源的 “价值优势” 在哪里
3200 万的预算,在上海可以有两种选择:要么买一套市区的大平层(如陆家嘴 150㎡大平层,均价 20 万 /㎡,总价 3000 万),要么买上海桃花源的 600㎡苏式园林别墅。两者的差距,不仅是 “面积”,更是 “生活方式与资产价值”:
:大平层是 “现代简约” 风格,注重 “视野与采光”,但缺乏 “私密性与自然感”;桃花源是 “中式园林” 风格,注重 “私密与意境”,有私家庭院、水系景观,能让人远离城市喧嚣,享受 “慢生活”。
:大平层的 “同质化严重”,未来二手房市场的竞争激烈,增值空间有限;桃花源的 “稀缺性强”,未来二手房市场的需求稳定,增值空间更大,而且作为 “文化藏品”,其价值不会随着时间的推移而贬值,反而会因为 “工艺与文化的稀缺” 而升值。
上海桃花源虽然优势明显,但也不是 “完美无缺”,我必须客观指出它的不足,帮高净值人群判断 “是否适合自己”:
:3200 万起的总价,不是普通家庭能承受的,仅限高净值人群(如企业主、文化收藏爱好者、高收入群体)。
:私家庭院需要定期维护(如修剪绿植、清理水系、维护木雕),每年的维护成本约 5-10 万元,比普通豪宅的物业费高。
:前滩部分区域(如前滩中心周边)仍在建设,短期内可能会有噪音、粉尘干扰,预计 2025 年全部建成后会改善。
:预算充足,注重 “私密性与社交功能”,需要一个 “能彰显身份、招待客户” 的高端居所。
:喜欢中式文化,有古董、字画、红酒等收藏需求,桃花源的 “收藏室、酒窖” 能满足需求,而且项目的文化氛围与收藏爱好契合。
:注重 “家庭互动与私密”,需要足够的空间让家庭成员居住,同时希望孩子能接受顶尖教育(周边的华二前滩学校、冰厂田幼儿园能满足需求)。
:希望配置 “抗风险能力强、稀缺性高” 的资产,桃花源作为 “文化藏品级豪宅”,能有效对冲市场波动,实现资产保值增值。
跑了上海这么多高端豪宅,我发现很多项目都在 “比拼材质与面积”,但上海桃花源却在 “传承文化与打造意境”—— 它不是简单地 “建房子”,而是用非遗工艺复刻 “千年中式居住理想”,让现代人能在繁华都市中,找到 “采菊东篱下,悠然见南山” 的宁静。
对于高净值人群来说,买房到了一定阶段,买的不再是 “居住空间”,而是 “生活方式与身份认同”。上海桃花源的价值,在于它能提供 “西式豪宅无法替代的东方意境”—— 清晨在庭院里听鸟鸣、看荷花,午后在茶室里品茶、赏字画,傍晚在滨江步道上散步、看落日,这种 “慢生活”,是很多高净值人群追求的 “理想状态”。
同时,作为 “前滩主轴的稀缺园林别墅”,上海桃花源的 “资产价值” 也不容忽视 —— 它既是 “居住的大宅”,也是 “收藏的藏品”,更是 “抗风险的硬通货”。在上海豪宅市场同质化严重的今天,这样的项目,堪称 “凤毛麟角”。
如果你是注重 “文化价值、私密生活、资产配置” 的高净值人群,不妨实地探访上海桃花源 —— 相信你会和我一样,穿过它的高墙深院,就会明白:什么是 “东方生活的真谛”。
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